中古住宅購入とリフォームの資金計画とは？藤枝市の工務店がローンの選び方を解説
こんばんは、かおり木工房の宗野です。
朝晩が涼しくなり、藤枝市でも散歩や外出がしやすい季節になりました。週末に住宅の見学や不動産会社めぐりをされているご家族も多いのではないでしょうか。
最近は、新築だけでなく、中古住宅を買ってリフォームするという選択肢を考える方が増えています。その一方で、「買ったあとにリフォームの費用が足りなくなった」というお話も耳にします。今日は、中古住宅の購入とリフォームを一緒に考える資金計画についてお話しします。
なぜ中古住宅の購入で予算が足りなくなるのか
中古住宅の資金計画でつまずく一番の原因は、物件の価格だけで予算を考えてしまうことです。中古住宅では、物件の代金のほかに、仲介手数料、登記の費用、税金、火災保険などの諸費用がかかります。そのうえでリフォームの費用が必要になります。
もうひとつの原因は、リフォーム費用を見積もる時期です。購入を決めてから工事の見積もりを取ると、思っていたより傷みが大きく、予算が足りないと分かることがあります。売買の契約をしたあとでは、物件を選び直すことはできません。
購入前に知っておきたいお金の全体像
中古住宅にかかるお金は、物件の代金、購入にかかる諸費用、リフォームの費用の三つに分けて考えると整理しやすくなります。諸費用は一般的に物件価格の数パーセントから一割程度が目安といわれます。
リフォームの費用は、家の状態と、どこまで手を入れるかで大きく変わります。水まわりと内装の入れ替えが中心なら数百万円、断熱や耐震まで含めて家全体の性能を上げるなら一千万円を超えることもあります。物件価格が手頃でも、リフォームを含めた総額で見ると、新築との差が思ったより小さくなる場合もあります。
藤枝市では、駅に近いエリアと郊外とで、物件の価格や土地の広さにかなり差があります。立地を優先するのか、広さや庭を優先するのかによって、リフォームに回せる予算も変わってきます。総額の上限を先に決め、そこから物件とリフォームに配分する順番で考えると、無理のない計画になりやすいです。
住宅ローンとリフォームローンの違い
リフォームの費用を借りる方法には、物件の購入と一緒に住宅ローンで借りる方法と、別にリフォームローンを組む方法があります。リフォームローンは手続きが比較的簡単な一方、一般的に住宅ローンより金利が高く、返済期間も短くなります。月々の返済額が想像より大きくなることがあるので、注意が必要です。
返済の計画を立てるときは、借りられる額ではなく、無理なく返せる額から考えることが大切です。子育てや教育費、老後の資金も見据えると、月々の返済にどこまで回せるかは家庭ごとに違います。五十代で購入を考える場合は、完済の年齢と退職後の返済についても、あらかじめ整理しておきたいところです。
購入とリフォームの費用をまとめて住宅ローンで借りられれば、金利も返済期間も住宅ローンの条件にそろえやすくなります。ただし、この場合は物件の引き渡しまでに、リフォームの見積もりや工事の契約書を金融機関に出す必要があることが多いです。購入の申し込みから決済までの短い期間に、見積もりを間に合わせる段取りが大切になります。
住宅金融支援機構のフラット35リノベのように、中古住宅の購入と一定の性能向上リフォームを組み合わせると、当初の一定期間の金利が引き下げられる商品もあります。予算の上限に達すると受付が終わることもありますので、使えるかどうかは最新の情報で確かめてください。
物件選びの段階からリフォームの目線を入れる
資金計画の失敗を防ぐには、物件を見に行く段階からリフォームの目線を入れることが一番の近道です。内見のときに、床下や屋根裏の状態、雨漏りの跡、給排水管の傷み、基礎のひび割れなどを確認しておくと、必要な工事の規模をおおまかにつかめます。
内見のときには、ご自身でも確かめられることがあります。床を歩いてみて沈む場所がないか、建具がスムーズに開け閉めできるか、押入れや北側の部屋にカビのにおいがないか、天井や壁にしみがないか。どれも、建物の傷みや雨漏り、湿気の手がかりになります。気になった点は写真に残し、リフォームの相談のときに見せていただくと話が早く進みます。
建物の状態を専門家が調べる建物状況調査（インスペクション）を利用する方法もあります。築年数が古い家では、耐震基準も確認しておきたいところです。1981年5月以前に建てられた旧耐震の家は、耐震補強の費用も予算に入れておく必要があります。
私たちも、ご購入を検討している物件に同行して、リフォームにどのくらいかかりそうかを一緒に見ることがあります。契約の前に一度プロの目を通しておくと、買ってから困る場面をかなり減らせます。
見た目より先に、性能と見えない部分に予算を
中古住宅のリフォームでは、キッチンや内装など目に見える部分に予算を使いたくなります。ただ、あとから直しにくいのは、壁の中の断熱、床下の配管、構造の補強といった見えない部分です。住み始めてから工事をすると、家具を動かしたり仮住まいが必要になったりして、費用も手間も大きくなります。
新築で高気密・高断熱の家を建ててきた経験から言うと、住み始める前の空き家の状態は、性能を上げる工事をする一番のチャンスです。限られた予算なら、まず断熱と耐震と配管を優先し、内装の一部は暮らしながら少しずつ整えるという考え方もあります。
税金の優遇と補助金も確認しておく
中古住宅でも、条件を満たせば住宅ローン減税の対象になります。築年数や耐震性、省エネ性能などの条件、借入限度額は税制改正で見直されることがあるため、購入する時点の最新の内容を確認してください。性能を上げるリフォームには、国や自治体の補助金が使える場合もあります。補助金は工事の契約や着工の前に手続きが必要なものが多く、全体のスケジュールにも影響します。
まとめ 総額の上限を決め、契約前に見積もりを
中古住宅の購入とリフォームは、物件の代金、諸費用、リフォーム費用の三つを合わせた総額で考えることが大切です。リフォーム費用を住宅ローンにまとめるなら、決済までに見積もりを用意する段取りが必要になります。物件を決める前に、建物の状態とリフォームの規模をプロと一緒に確かめておくと、予算の見通しが立ちやすくなります。
藤枝市で中古住宅の購入とリフォームを考えている方は、気になる物件の資料と、ご家族で考えている総額の目安を持ってご相談ください。物件選びの段階から、お金と住まいの両方を一緒に整理していきましょう。
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